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2017年2月16日 星期四

《住宅法》終於上路!

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二〇一六年,社會住宅政策成了總統大選候選人蔡英文的政見,蔡勝選後開始戮力執行。一六年十二月底,《住宅法》修正草案在國會三讀通過,為蔡總統八年二十萬戶社會住宅的政策打下重要基樁。

原刊登於新新聞周刊的社會住宅專題,此為第一篇:
篇一:《住宅法》終於上路!
篇二:地方政府的實踐路
篇三:台灣需要更多元的住宅政策

二〇一六年十二月底,《住宅法》修正草案三讀通過,為總統蔡英文八年二十萬戶社會住宅的政策打下重要基樁,也算是英全政府上台後,唯一一個社運團體都讚好的民生法案。

房價日漸攀升,所得卻未見成長,居住權益的爭取,從二十八年前就有人走上街頭。一九八九年著名的「無殼蝸牛運動」,近五萬人上街遊行,催生了日後的國宅與新市鎮計畫。但以買賣為主的國宅政策無法形成流動,只有抽中籤的少數幸運兒受惠。幾十年來,買房已成為年輕人的「奢求」。

在都市,連租房都成為負擔

依據內政部統計,一個可支配所得位於中位數、大約月收入十萬元的家庭,在房價維持不變的情形下,要存十三年才在雙北市買得起房。就算貸款,負擔也超過收入的一半。一四年底,無殼蝸牛運動再起,社會運動「巢運」吸引了兩萬人上街頭,訴求更多元的居住政策,更有千人夜宿台北市仁愛路精華區豪宅仁愛帝寶前。


買房已經是不可奢求的夢,但在都市,連租房都成為負擔。按台北市統計,三十歲以下的青年租金所得比高達四九.五%,也就是說,工作辛苦賺來的錢有一半都得花在租金上。更別提幾乎被排除在租屋市場外的弱勢族群,以台北市租屋市場協助門檻為例,收入五○%分位點的市民可以得到協助,但光是租金補貼的量,十年內,就從五千多戶成長了一倍,社會局的低收入戶補助還不包括在內。


兩個月後,將社會住宅當作重要居住政策的柯文哲當選台北市長,開始兌現;一六年,社會住宅政策成了總統大選政見,勝選的蔡英文也開始戮力執行。

中央與地方將站在同一陣線

「蔡總統的居住政策,在購屋市場、租屋市場、弱勢居住這三題中,基本上只挑了社會住宅與弱勢居住作答。但答得非常努力,詳盡完整。」崔媽媽基金會執行長、社會住宅推動聯盟召集人呂秉怡笑說:「畢竟不想擋人財路又要有成績,沒什麼理由不往這邊走。」


啟動「社宅元年」最重要的關鍵,即是一六年底通過的《住宅法》。過去的《住宅法》,僅僅是為了呼應社會需求,提供最基本的法源,特別是獎勵私單位興辦,「但連公部門都辦不起來,怎麼能期待私人來辦?」過去也曾是巢運參與者、現任內政部政務次長花敬群說道。


「現在到未來十年,大概是台灣三十歲到五十歲人口最高峰的期間。」花敬群提到社宅政策的重要性,「未來,中央與地方將站在同一陣線,共同完成一個過去大家認為不可能的任務。」《住宅法》的第二條直接將「興辦社會住宅」納為中央的權責,與地方政府一致。而在土地取得、資金挹注,也都提供政策上的解套。


二十萬戶的規畫,將分為三支「箭」:十二萬戶直接興建、八萬戶包租代管,還將以容積獎勵鼓勵建商投入社宅興建。


「過去我們都想錯了。光是興建十二萬戶,直接成本就要三千億元,這是過去大家不敢動的原因。」花敬群提到:「但社會住宅是出租住宅的開發計畫,收入跟支出要取得合理的對應關係,既然租金是長期穩定的收入,那支出也應該以長期的資金做對應。」

動起來,絕對比停著不動好

「我們已評估各個縣市興建的自償能力,再由中央補上缺口。三千億就三千億元,未來收租的總價是超過三千億的!所以這不是債留子孫。」花敬群也提到:「土地也是一樣的邏輯,反正都是政府機關的地,不用再買來買去,用長期租用的方式來解套。」


另外兩支箭,由於容積獎勵牽涉到建商意願,花敬群表示,在規畫中就歸類在補充性質,短期內也不會用強制手段,端看地方政府意願,或是實施一段時間之後再來檢討修正;而包租代管的部分,則涉及到整個租屋市場的透明化。


花敬群提到,《住宅法》此次在租屋市場的開拓上,分為兩塊,一種是「愛心房東」,讓想經營自己房子,又想參與政策的人能被鼓勵。只要房東租給請領租屋補貼的弱勢家庭,每月租金收入的免稅額最高可達一萬元。而沒有能力經營房屋管理,卻也想參與政策的人,將房子交給政府協助出租,也有對應的稅負優惠。


他解釋:「我們要輔導成立專業的租賃服務業,當成政府、房東、房客的介面,政府提供租稅、修繕、租金補貼等誘因,來承租的住戶也有補貼,在供給與需求面都建立一些機制,讓租屋市場漸漸浮上檯面,進行專業的管理。」


花敬群口中的「浮上檯面」,是目前租屋市場面臨最大的難題。這份與眾不同,也讓台灣沒有類似的國外案例可以學習,統統得自己來。這一塊,還要靠今年將進立院闖關的《租賃產業管理條例》補足。


《租賃產業管理條例》原先是「租賃專法」,但在研擬過程中,有學者擔心與《民法》扞格,才轉為管理條例。呂秉怡指出,租賃專法應該規範的有兩大塊,一個是房東、房客的權利義務糾紛處理,另一塊則是包租代管的產業規範,為八萬戶的包租代管社宅建立法源。目前政府並沒有仔細處理前者,「但依我的實務經驗,權利義務糾紛絕對是政府要處理的。」


他也提醒,由於租屋市場還沒長出來,行政單位目前立法多以防弊心態。最後的結果,有可能法令完全沒有影響到市場、也沒有幫助,這反而是好的狀況;最糟的,是怕防弊太多,反成緊箍咒。


「中央在想像《租賃產業管理條例》時,是以不動產經紀業為邏輯。過去,因為房仲業蓬勃發展,雖然良莠不齊,但房地產市場相對穩定成熟。政府發現了劣幣參雜其中,藉由立法框出亂象,對症下藥。是先有市場,導引出了產業,才立法。」呂秉怡說:「對照起來,台灣目前沒有租屋市場。既小、地下化、又不健全,目前僅是憑空想像。這沒有不好,但過了一兩年之後,絕對要依據實務經驗重新修法。」


「動起來,絕對比停著不動好。」花敬群說。如房東的免稅優惠一開始也受到財務機構質疑,認為有能力提供很多出租房屋的大戶,若通通給予優惠,會太過偏坦,但他提到:「換個角度想,如果他願意提供出來好好經營,真的是幫政府解決居住難題,我們為什麼不鼓勵?」

中央地方聯席做會報

長遠的目標,花敬群說:「我們希望做到,房東知道乖乖報稅會比不繳稅來得好,等到愈多活動浮上檯面,那些沒有浮上檯面的,自然會吃虧。」


史上第一次由中央與地方協力的住宅政策,法令到位之後,還待補上執行細節。花敬群也提到,目前也已經與六都政府開啟了社會住宅聯席會報,每兩個月一次,彼此交流好的與不好的經驗。甚至未來也可能會提倡區域政府的概念,假設南投的量能不足,就讓台中去幫忙;連中央都打算蓋自己的社會住宅,補上某些量能不足或不夠積極的地區,花敬群說:「這一次,我們責無旁貸!」

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