地方政府的實踐路

法令到位，中央、地方如何齊心完成八年二十萬戶的社會住宅？《新新聞》專訪搶在中央之前推動社宅的老手、積極響應的新手，看社宅的幾大課題：土地取得、資金挹注、管理組織、弱勢照顧、社區關係，地方政府將如何應對。 


原刊登於新新聞周刊的社會住宅專題，此為第二篇：
篇一：《住宅法》終於上路！
篇二：地方政府的實踐路
篇三：台灣需要更多元的住宅政策

新北市城鄉局長邱敬斌：
「我們從來就沒有在等，現在就已做不完了」
．空屋率高，住宅需求分布不均質，需要多元手段。
．就學就業移民多，十六萬戶租屋，近四成由青年族群承租。
．弱勢比例、容積獎勵、租金補貼先行中央，提供實務經驗盼中央更多協助。

新北市有許多政策都「先行中央」已久。如《住宅法》保障弱勢比率，新北市過去就已經明訂是三○％，中央則是在此次修法才提高。

邱敬斌表示，新北市目前有三九七萬人，設籍的有一九七萬戶。在外面租屋的就有十六萬戶，還有將近六萬戶由青年承租，「這代表新北市有比較多的移民就學、就業，所以社宅政策是以青年為主。」在區位選擇上，就集中在大漢溪的南北兩側，屬於核心區外圍。

過去新北市兩處社會住宅基地是採ＢＯＴ方式，以私人單位力量協助，「但過去大家對ＢＯＴ有誤解，引發不少爭議。未來我們將以公務預算為主。」邱敬斌也提到，蔡政府上台後，在二十萬戶社會住宅的版圖中，希望新北能協助六萬戶，再加上六千戶的包租代管，雖然後來有下修，「但光是六萬戶就要花九十公頃土地，興建成本高達一五○○億元。新北市會全力以赴，但也希望中央給予協助，如國有地分攤比例能降低，甚至能無償撥用等等，讓財政上能比較充裕。」

既然住宅政策主要協助的對象為青年，租金補貼也成為非常重要的政策工具，邱敬斌指出，年輕人會比較希望有居住選擇的彈性，目前已經有一．三萬戶，之後還會達到一．七萬戶的補貼。

而包租代管為租金補貼的「升級版」，中央希冀六千戶的量，邱敬斌指出實務上困難，房東考量到市場上的租金，會去衡量租給誰比較划算，政府就得用高於市場行情的金額；但當政府轉租給市民，市民當然期待比市場行情要低的租金，「我們評估，租一戶包租代管，大概等於租金補貼二到三位。這個部分，就需要大量的財務挹注。」

「我們感謝中央修法很努力，只是配套做法也要趕快訂出。」邱敬斌指出，如中央認為地方可以拿土地跟銀行借低利貸款，但到底能低到多少？借款做社宅，能不能排除債限？是直接排除，還是有限度排除？若不排除，等於排擠其他公共工程的推動。

不過先行中央的新北市當然沒有停下腳步，「我們從來就沒有在等，因為現在就已經做不完了。」邱敬斌笑說。（本篇採訪時間為一月中旬，邱敬斌後接任新北市副秘書長）

桃園市都發局長盧維屏：
「社會住宅不應只是營建工程，而是有機體」
．初期直接用市有土地興建，十個基地當練兵場。
．軍用土地占多數，將與軍方合作開發。
．社會住宅不只是營建工程，還應該是有機體，讓社區找回應有功能。

去年社會住宅議題中最「吸睛」的新聞，莫過於在桃園市社宅動工典禮時被看板砸到頭的總統蔡英文。二〇一四年底升格成直轄市的桃園，人口預估將在十二年內超過台北市，居住成為重要政策。
「桃園算是起步不快，但推動速度相對快。」桃園市都發局長盧維屏指出：「因為我們是用自己價值連城的市有地，直接拿來興建，共有十個基地，無需協商。」

但未來要繼續推動，土地還是問題。盧維屏說，目前桃園市的軍方用地很多，此次修法得以長租代替買賣，是很好的解套。而低度利用的土地也預計將與軍方合作開發。財務部分，盧維屏也希望中央能在融資利息上給予多點優惠，「畢竟這是國家重大建設，不要想從我們這邊賺到錢。」

「生沒有問題，有錢就能解決。養就是很大的問題。」盧維屏指出，在管理組織上，要採公司還是社團法人，桃園還未做決定。目前預計走向雙軌制分別實驗，最終再併為一軌，「法人雖然仍受政府監督，可以用政府的資源做專業服務，但法人機構不會修水電，最終還是要外包。」

他也期待中央不只修法，在執行上也能有多一點的參與。像組織方向，就能夠與地方討論，甚至做出政策引導，讓地方政府在推動過程中，面對內部、府會關係都能更順利。

「我認為社會住宅不應該只是營建工程，而是有機體。」盧維屏期盼社宅成為一個共享的社區據點，以政府平行政策做為附加功能，「像幼兒的公托、親子館、老人社區關懷據點、日照中心等，老人跟小孩同時照顧，目的是讓住在裡面的年輕人無後顧之憂，這才是社區的功能。」

盧維屏也提醒：「社會住宅的政策與過去以往任何經驗都不同，是難度極高的事，政府也還不擅長去管理。我覺得，各縣市不應該那麼快以量論成敗。當然基本量一定要有，但應該利用第一次的基本量去磨劍、練功，讓制度能走得長久。」

台中市都發局長王俊傑：
「我認同社宅是社會福利，但現階段還做不到」
．直接興建七○％、容積獎勵二五％、包租代管五％。
．每年增加兩萬多人，有一半是移入人口。主要需求區位與產業園區相符，族群為青年勞工。
．租金水準低，衡平財務會是大挑戰，目前規畫增加附屬設施。

台中市豐原安康段的社會住宅，是蔡英文選後第一個動工的社宅。不在雙北核心區的台中市長林佳龍，仍喊出四年五千戶、八年一萬戶的社宅目標。每年增加兩萬多人的台中市，有一半是移入人口，「住宅政策會專注在青年勞工身上。」台中市都發局長王俊傑指出。

相較於中央政策的比例，除了直接興建以外，台中市選擇把重點放在容積獎勵，是因為過去的「失敗經驗」。營建署曾經推動「代租代管」政策，也就是讓政府協助當公益出租人，「台中市只有三十幾戶，我還問同仁說績效會不會太差？但我們是全國第一耶！」雖然修法後有稅負誘因，從實務經驗來看，王俊傑仍認為，能建立出租者信心、提供保險制度補助才是最重要的。

容積獎勵也並非易事，但王俊傑挺有信心，「我們需要一個好的案例，讓建商知道社會住宅並不是標籤化，對房價沒有影響，才能順利往下推。」

台中市的另個難題，是租金水準較低。若要衡平財務，租金大概會介於新北市與台北市的水準之間，若再加上市長承諾租金低於市價七折，收入會更低。除了中央的財政挹注外，台中市必須得另闢財源，王俊傑表示，目前有考慮增加附屬設施，如沿街店鋪等等。

他提到西屯惠來基地原本希望用ＢＯＴ方式，但兩次都沒有人投標。市府瞭解後，發現是政策不確定性，因為土地租金牽涉到公告地價波動，又沒有訂定漲幅上限，根本無法計算成本；另外建商也希望有足夠的附屬設施讓財務平衡，畢竟蓋完之後，還需要五十年的維管成本。

「給太多附屬設施一定會受質疑。」王俊傑苦笑：「我認同社宅是社會福利政策，但現階段，我們還做不到。」他認為社宅最終一定會成為福利設施，台灣邁向老年化社會，高房價應該也回不去了，類似背景的新加坡、香港都有類似的處理方式，直接將住宅市場切開。要玩資本遊戲的，就去自由市場購屋；其他弱勢者，便成為政府的責任。但前提是政府手上要有足夠的住宅存量能夠運用，才能往理想邁進。

台北市都發局長林洲民：
「眼看台北市住宅要朝向奢侈品邁進時」
．年輕人房屋自有率偏低，三十歲以下青年有五成收入都拿去繳房租。
．雙老挑戰，閒置房屋中有五成都屬三十年以上建築，入住人口多為老齡化。
．全台壓力最大縣市的祕密武器：都市計畫、都市設計、建築管理併行作業。

從二○○七年就開始在台北啟動的社會住宅，在柯文哲上任之後有了更全盤的規畫。目前以公有土地直接興建，多集中在信義區與文山區，長期目標，是在十二個行政區皆設置公共住宅。

相較於其他縣市走向法人管理，台北市直接委託私人物業管理公司。都發局主秘羅世譽表示，速度比較快，也有組織上的彈性，最重要的是公司內對員工的培養，可以留下經驗傳承，不像公務體系，換了一批行政人員，等於一切重來。未來台北市會成立住宅處，負責政策，而實際管理面的部分就委託公司進行。

而台北市扣除待租待售、置產持有的房屋，長期閒置的有三．七萬戶空餘屋，一半是三十年以上的老公寓，住著高齡人口，都需要金錢、專業人力的協助。中央力推的包租代管，恰好成為「雙老」問題的解方。

對台北市來說，社會住宅不只要做，還得要快。「長久以來，台北市的住宅市場無關供需，就是商品。但我們眼看它要朝向一個奢侈品、而非必需品邁進時，社會住宅適時出現了。」林洲民指出。
台北市都發局是唯一一個擁有都市設計科、都市計畫科、建築管理處、都市更新處四合一的局處，林更打破了既定的公務流程，同時推動都計、都設、建管，在兩年內做到四年的事。

「社宅雖然適時出現，但它來得太慢了，這是為什麼台北人不習慣。但短短兩年，情況就改變了。」林洲民說：「從我去年公開批評『自私的台北人』，為什麼可以接受抬高房價的地產開發，不能接受照顧弱勢的公共住宅？但過去三十天內，我看見了隧道底端的光點。」

訪問林洲民的那天，他們才剛通過議會預算審議的考驗，「從公聽會被灑冥紙、汙名住戶會是愛滋病患者，到我去廣慈園區八次，最後一次下著大雨，兩個半小時，大家在帳篷底下開會，得到多數認可。這期議會，不同黨籍議員都做出相當肯定的結論。」

成就的關鍵是什麼？林洲民給了一個「很像他」的答案：「我太晚加入公職了。」他笑說：「如果我早點加入，連制度都要改。事情做好，需要體力跟毅力；制度改好，則需要時間，我目前還不敢想。」

連法令都無解的社區關係，台北市仰賴多次溝通、開放居民參與、苦做實做來化解。林洲民指出，台北的社宅絕對獨一無二，每個基地都有特色。從近兩百名孩童的幼兒園，到亞洲最大的社福設施，都將在台北市的社宅基地發生。